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Text File  |  1992-04-30  |  5KB  |  101 lines
  1. @049 CHAP 4
  2.            ┌───────────────────────────────────────────────┐
  3.            │     FOREIGN INVESTORS IN U.S. REAL ESTATE:    │
  4.            │    TAX WITHHOLDING REQUIREMENTS FOR SELLERS   │
  5.            └───────────────────────────────────────────────┘
  6.  
  7. American citizens and other U.S. residents who acquire U.S. real estate
  8. (including partnership interests or stock in certain corporations where
  9. such firms own U.S. real property) from non-resident foreigners must
  10. withhold part of the purchase price (typically 10%) and remit it to the
  11. IRS under the Foreign Investment in Real Property Tax Act ("FIRPTA").
  12. Note that IF YOU FAIL TO WITHHOLD THE TAX, YOU ARE LIABLE FOR IT!
  13.  
  14. This is a potentially dangerous tax trap for unsuspecting U.S. citizens
  15. or resident aliens buying real estate, since it is difficult to know
  16. whether a seller is a "foreign person," particularly if the seller is a
  17. company.  While there is an exception to the withholding rules for
  18. residences costing $300,000 or less, if you will live in it for at
  19. least 50% of the time for 2 years, it is wise to obtain a "Certificate
  20. of Non-Foreign Status" from the seller if there is any possibility that
  21. the seller is a non-resident alien or a foreign company subject to the
  22. tax withholding provisions of FIRPTA.
  23.  
  24. In order to protect yourself when purchasing real estate--or your
  25. client, if you are in the real estate business--you should require,
  26. as a condition of closing the transaction, that the seller provide you
  27. with an affidavit certifying that the seller is not a nonresident alien
  28. or a foreign company.  If you are the buyer, your real estate agent or
  29. attorney who represents you in the transaction should be able to pro-
  30. vide you with the appropriate forms.
  31.  
  32.          ┌───────────────────────────────────────────────────┐
  33.          │REMEMBER:   WHEN BUYING REAL ESTATE,  IF THE SELLER│
  34.          │IS A NONRESIDENT ALIEN, YOU WILL OWE THE IRS 10% OF│
  35.          │THE PURCHASE PRICE IF YOU FAIL TO WITHHOLD THE TAX,│
  36.          │UNLESS YOU RECEIVED A  "CERTIFICATE OF  NON-FOREIGN│
  37.          │STATUS" AFFIDAVIT FROM THE SELLER!!!               │
  38.          └───────────────────────────────────────────────────┘
  39.  
  40. @CODE: VT
  41. Also, if you buy land that is located in Vermont, you need to be aware
  42. that the Vermont Land Gains Tax applies to most land that has been
  43. held by ANY seller for less than 6 years (with certain limited exemp-
  44. tions, such as for land used for a personal residence).  While this tax
  45. applies to the seller, you (as buyer) are liable if you fail to with-
  46. hold tax, equal to 10% of the total consideration paid, from the pur-
  47. chase price.  You must then immediately file the Vermont Land Gains
  48. Withholding Tax Return (Form LG-1) and remit the tax.
  49.  
  50. @CODE:EN
  51. @CODE: CA
  52. WITHHOLDING FROM FOREIGN BUYERS.  California has recently enacted a
  53. withholding requirement, similar to the federal law, that requires
  54. a buyer to withhold part of the purchase price upon sale of California
  55. real estate to a FOREIGN person.  The amount of the tax to be withheld
  56. is 1/3 of the federal tax that must be withheld.  It must be paid over
  57. to the state FTB on Form 597 within 20 days, with a copy of federal
  58. Form 8288 attached.
  59.  
  60. WITHHOLDING FROM NONRESIDENT BUYERS.  Similarly, since January 1,
  61. 1991, the sale of any "California real property interest" by a domestic
  62. (U.S.) person or corporation (but not a partnership), that is not a
  63. California resident, has generally been subject to California income
  64. tax withholding at a rate equal to 3 1/3% of the SALES PRICE.  (Not
  65. the amount of the gain!)  Exceptions are made where the sales price
  66. does not exceed $100,000, or where the seller received a homeowner's
  67. property tax exemption in the year of sale on the property, or in
  68. certain other circumstances.
  69.  
  70. @CODE:EN
  71. @CODE: SC
  72. Also, if you buy realty in @STATE from a non-resident person,
  73. you must withhold state tax equal to 7% (5% if paid to a corporation)
  74. of the purchase price and generally remit the tax by the 15th of the
  75. next month.
  76.  
  77. @CODE:EN
  78. @CODE: HI
  79. Hawaii legislation now requires that a buyer (or transferee) of Hawaii
  80. real property from a nonresident to withhold Hawaii income tax at a
  81. rate of 5% (9% before 8-1-91) of the amount realized by the seller,
  82. unless the seller is exempt from recognizing gain or loss on the
  83. transfer.
  84.  
  85. Persons required to withhold the tax are required to make a return of
  86. the amount withheld no more than 20 days following the transaction.  In
  87. order to avoid having to withhold, the buyer must receive from the
  88. seller an affidavit that either:
  89.  
  90.       (a) the seller is a "resident person" (an individual
  91.           Hawaii resident, a corporation incorporated in Hawaii,
  92.           a partnership formed under Hawaii law, or a "resident
  93.           trust" or "resident estate"), or,
  94.  
  95.       (b) is exempt from recognizing gain or loss on the
  96.           transaction under the U.S. Internal Revenue Code; or
  97.  
  98.       (c) the property was the transferor's principal residence
  99.           and the amount realized did not exceed $300,000.
  100.  
  101.